La taxe new-yorkaise envisagée sur les résidences secondaires de luxe, dite « pied-à-terre », est appelée à déclencher une bataille juridique nourrie. Selon plusieurs experts en évaluation immobilière et des avocats, le point de friction ne portera pas seulement sur le principe de l’imposition, mais surtout sur la manière de fixer la valeur imposable de biens parmi les plus chers au monde.

Annoncée par la gouverneure Kathy Hochul et le maire de New York, Zohran Mamdani, la mesure prévoit une surtaxe annuelle sur des logements non principaux dont la valeur dépasse 5 millions de dollars. Les autorités estiment que cette contribution pourrait rapporter environ 500 millions de dollars par an, afin de participer à l’effort de résorption du déficit budgétaire de la ville.

Une réforme de l’évaluation au cœur du litige

À ce stade, le projet ne précise pas de détails cruciaux tels que les taux ni le calendrier d’application. Mais les professionnels consultés estiment qu’il faudra, en pratique, reconstruire un système d’évaluation adapté aux biens de très haut de gamme. La raison tient à la structure actuelle des impôts fonciers, souvent considérée comme sous-évaluant les appartements en copropriété (condos) et les coopératives (co-ops) face à leur valeur de marché.

De multiples questions se posent, notamment :

• Qui fixera la valeur imposable : le propriétaire ou la ville ?
• Les détenteurs devront-ils faire réaliser des évaluations régulières, par exemple chaque année, pour justifier le montant retenu ?
• Comment la ville gérera-t-elle le volume potentiel de contestations et de contentieux liés aux montants estimés ?

Pour certains, le coût administratif pourrait être significatif. L’un des responsables d’une société d’expertise immobilière estime que la taxe créerait un marché d’évaluations récurrentes, au risque de multiplier les démarches et les contestations.

Le mécanisme devrait également dépendre d’une validation au niveau de l’État, car la taxe serait intégrée au budget annuel et doit encore être approuvée par la législature de l’État de New York. L’opposition du secteur immobilier est déjà annoncée, et des propositions similaires auraient par le passé rencontré des obstacles.

Non-résidence et valeur : deux tests difficiles à appliquer

Sur le papier, déterminer l’éligibilité à la taxe semble relativement simple : il s’agirait de vérifier la non-résidence principale à partir des fichiers fiscaux. En théorie, un propriétaire n’ayant pas le statut de résident fiscal new-yorkais serait concerné.

Mais, dans les faits, l’identification peut se compliquer avec des montages juridiques fréquents dans l’immobilier de luxe. Les achats effectués via des sociétés (par exemple des LLC) pourraient rendre l’analyse plus délicate. D’autres cas particuliers sont aussi évoqués : certains propriétaires pourraient louer longuement leur bien, ce qui pourrait ouvrir la voie à des exemptions, et la structure exacte des transactions pourrait être scrutée.

Le véritable enjeu reste toutefois la « valeur ». Les taxes foncières représentent une part majeure des recettes municipales, mais le système d’évaluation existant reposerait sur des montants jugés très éloignés de la réalité des prix de marché. Cette distance provient d’une histoire juridique complexe qui relie, pour certains biens, l’évaluation à des paramètres liés aux loyers, au lieu de refléter directement les prix de vente.

Des experts soulignent que, même pour des appartements achetés à des montants très élevés, les valeurs retenues par la ville peuvent rester modestes, réduisant mécaniquement le nombre de biens qui franchiraient le seuil de 5 millions de dollars.

Le risque de stratégies autour des seuils

Un autre sujet de contentieux pourrait émerger de la manière dont la valeur serait fixée et ajustée. Si l’évaluation devait s’appuyer sur des critères de marché ou des ventes récentes, certains professionnels estiment que les comparaisons peuvent être trompeuses, car chaque appartement diffère et les conditions de marché évoluent vite.

Pour atteindre un objectif de recettes, les responsables municipaux pourraient être conduits à mettre en place une procédure d’évaluation plus sophistiquée. Une option évoquée consiste à s’appuyer sur des expertises régulières réalisées par des sociétés d’évaluation. Toutefois, même avec des évaluations privées, des incitations à « se positionner juste en dessous des seuils » pourraient apparaître.

Concrètement, des biens pourraient être évalués de façon à éviter les paliers d’imposition les plus élevés. Les experts interrogés évoquent ainsi la formation de « grappes » de valeurs autour des limites fixées par la taxe, ce qui renforcerait la probabilité de contestations et de nouvelles procédures.

Dans ce contexte, une discussion juridique prolongée semble plausible, tant sur la méthode d’évaluation que sur la gouvernance des contestations. Les modalités exactes — notamment les taux, la fréquence des évaluations et le rôle respectif des propriétaires et de la ville — seront déterminantes pour mesurer l’ampleur du contentieux à venir.

Pour ceux qui suivent de près les enjeux d’évaluation et de fiscalité immobilière, des outils de simulation peuvent aider à comparer des scénarios de seuils. À titre discret, certains investisseurs utilisent par exemple des logiciels de tableurs d’évaluation immobilière pour modéliser des hypothèses de valeur et de fiscalité. De même, pour préparer des analyses de marché, des ouvrages ou ressources orientés « données comparables » peuvent être utiles, comme un guide sur les comparables (comps).